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從大類資產價格預判未來房價走勢!你該不該出手?

2019-10-30 16:05:00  來源:中新經緯   我有話說 

  中新經緯客戶端10月29日電易居研究院29日發布的三季度《大類資產價格報告)》指出,在當前嚴控信貸資金流入房地產,以及“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”的政策背景下,以貨幣為背后主要驅動因素的歷史規律的有效性減弱,房價不太可能再繼續快速上漲。

  該報告研究房產(住宅)與債券、股票、大宗商品之間價格波動的關系,以此探究房價與其他資產價格之間的相互影響和傳導機制,并對未來房價走勢做出預判。其中,債券選取中國一年期國債和美國一年期國債作為代表,債券收益率主要反映社會資金價格變化,與債券價格走勢負相關;股票選取上證指數、中證800地產指數分別作為A股和地產股的代表,選取標準普爾500指數作為美股的代表;大宗商品選取中國大宗商品價格指數(CCPI)為代表。

  從國債市場來看,報告顯示,2019年9月末,中美一年期國債收益率分別為2.56%和1.80%,中國高于美國。一年期國債屬于短期國債,主要受利率政策的影響,能夠更好地反映利率周期的變化。

  報告提及,截至2019年三季度,已有數十個國家和地區宣布降息,歐洲央行也宣布于2019年11月1日起重啟QE。在全球貨幣再次寬松的環境下,中國貨幣政策有了更大的操作空間。

  8月17日,人民銀行決定起改革完善LPR形成機制,8月20日第一次報價為:1年期LPR為4.25%,小幅下降6個BP;5年期以上LPR為4.85%。9月20日第二次報價為:1年期LPR為4.20%,較上個月小幅下降5個BP;5年期以上LPR為4.85%,繼續保持不變。5年期以上貸款主要是房貸,5年期以上LPR保持不變表明房貸水平并未下降,符合當前的房地產政策導向。1年期LRP的小幅下降在一年期國債上有所反應,國債收益率小幅下降。

  報告認為,未來引導市場利率的逐漸下行,進一步降低實體經濟融資成本仍然是有必要的。從下行空間看,央行指出當前貨幣市場利率、國債收益率已經持續下行,處于較低位置,未來貨幣政策仍“以我為主”。雖然“豬通脹”可以說是偽通脹,但目前看來本輪豬周期較長,會對居民生活成本造成很大的影響,因此即便有一定程度上貨幣擴張的需求,貨幣政策仍將受到限制。綜上,預計四季度一年期國債收益率或震蕩下行,但下行空間有限。

  報告還預測,根據國債收益率與房價的關系,未來幾個月房價環比漲幅或將收窄,2019年2月可能是本輪房價在小幅調整后,重新上漲的拐點。

  從股票市場來看,報告顯示,2019年三季度,滬市仍處于震蕩趨勢中,但深成指和創業板指仍處于上升趨勢,四季度A股或繼續震蕩上行。

  報告指出,從盈利回升的角度來看,信貸周期多數時候領先于A股盈利周期1個季度左右,歷史上社會融資增速的見底上行均對應了A股盈利增速的見底上行。本輪社融增速于2018年四季度末見底,隨后上行2個季度,三季度小幅收窄但尚未改變擴張趨勢,整體來看本次信貸擴張是相當溫和緩慢的。同時,全部A股盈利同比增速也已于2018年四季度見底,2019年一、二季度微幅回升,但仍為負值。目前創業板三季度業績預告已經全部披露完畢,盈利增速回升明顯,雖然一定程度上受去年低基數影響,但整體仍為盈利改善的狀態。隨著信貸的逐步擴張,全部A股盈利或有望在三季度轉正。

  報告指出,從估值擴張的角度來看,四季度市場估值擴張空間或比較有限。目前通脹結構出現了明顯的分化,CPI快速上行,而PPI通縮明顯。雖然“豬通脹”可以說是偽通脹,但目前看來本輪豬周期較長,會對居民生活成本造成很大的影響,因此即便有一定程度上貨幣擴張的需求,貨幣政策仍將受到限制。此外,三季度M2增速為8.4%,而名義GDP增速僅7.6%,兩者未較好匹配,與政策定位相背,這意味著四季度貨幣擴張將難以超預期。

  報告分析,僅從上證指數同比與房價同比漲幅的歷史規律來看,房價同比漲幅的下行趨勢可能會在2019年10月左右,在“0”軸附近企穩。但需要注意的是,在當前嚴控信貸資金流入房地產,以及“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”的政策背景下,歷史上以貨幣驅動為主的,由股市傳導至房市的規律在當前市場環境下短期難以重現。

  

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